מהו עוגן משכנתא?

מתכננים לקחת משכנתא או סתם מעוניינים להעמיק את הידע הפיננסי שלכם? תוהים מהו שינוי הריבית במשכנתא? 

חשוב שתדעו -העוגנים לריבית המשתנה עלו. עוגן של ריבית משתנה צמודה – עלה מ-2.01 ל-1.91 ובמקביל, העוגן של ריבית לא צמודה עלה מ-0.51 ל-0.77.

אז מה הוא עוגן ריבית במשכנתא או עוגנים במשכנתאות ואיך זה ישפיע על המשכנתא שלי? או במילים פשוטות- שינוי ריבית משכנתא.

מתעניינים בלקיחת משכנתא? או בהתחלת תהליך 'לקיחת משכנתא?'  עוגן ריבית הוא מושג שחשוב שתכירו. 

 עוגן משכנתאות, הידוע גם בשם "עוגן משכנתא"  הוא בעצם בסיס לקביעת ריבית המשכנתא שלכם בהרכב המשכנתא מהבנק במסלולים מסוימים או בפרק זמן מוגדר מראש. הריביות משתנות בהתאם לעוגן המשכנתא שנקבע בתוספת מרווח קבוע מראש. 

לדוגמה- נניח וקיבלתם תמהיל עם הצעת ריבית פריים בתוספת +0.2%. הדבר אומר שתשלמו את ריבית הפריים +0.2% , אם הריבית תרד תשלמו פחות אך אם הריבית תעלה תשלמו יותר. 

חשוב לדעת- ריבית הפריים בשנת 2021 כולה הייתה 1.6%. 

ומה משפיע על מרווח הריבית בעיני הבנק? שני מדדים- הראשון, איכות הלקוח. והשני- איכות העסקה. 

הבנק מדרג את הלקוחות לפי טיבם (היסטוריה של אשראי, הכנסות וכו')  ומציע לכם מרווחים שונים (יועצי משכנתאות יודעים פעמים רבות להתמקח עם הבנק ולהשיג ריביות טובות יותר, ( דבר אשר לוקחי משכנתא עצמאיים יתקשו בהשגתו) לכן, בפועל- ניתן לקבל עלויות טובות יותר בתמהיל המשכנתא עם מרווחים דומים או זהים. 

סוג העוגן והמרווח נקבעים בתהליך משא ומתן מול הבנקים. העוגן יכול להיות:

• עוגן ריבית הפריים במשכנתא 
• עוגן ממוצע ריביות מק"מ במשכנתא (מלווה קצר מועד)
• עוגן ממוצע תשואות אג"ח ממשלתיות במשכנתא
• עוגן בנק ישראל הידוע גם בשם ממוצע ריביות על משכנתא
• עוגן על בסיס ממוצע ריביות בגיוסי כסף על ידי הבנק למשכנתאות
• עוגן מטבע חוץ (מטבע חוץ כמו אירו או דולר) בהתאם לריבית ליבור (ריבית ליבור הינה הריבית הנפוצה ביותר להלוואת קצרות טווח עד 12 חודשים).

בבניית תמהיל משכנתא, התמהיל והרכב המשכנתא מחולק למסלולים שונים, מה שאומר שאתם מחלקים את הסיכונים ומעגנים אותם לפי העוגנים שתיארתי. 

חשוב לעשות שיעורי בית יסודיים מראש, אף אחד אינו חזאי או קוסם שיודע לחזות את עתיד השוק, אך בעזרת יעוץ משכנתא עם יועץ משכנתא מקצועי תוכלו למנוע טעויות קריטיות, יועץ משכנתא מקצועי בקיא בכל השינויים והמגמות ועל כן ידע לתת עצות או המלצות איכותיות לבניית תמהיל משכנתא. 

אחרי שסגרתם מול בנק את התמהיל (תמהיל משכנתא מורכב מחלוקת סכומים לפי עוגנים ואורך זמן לכל מסלול). 

הבנק לא יכול לשנות את הריביות (המרווח על העוגן) שהתחייב, אך שינוי העוגן עשוי לשנות את תוצאת החישוב של הריבית במועד העדכון הקרוב. 

בהקשר לתדירות שינוי ריבית משתנה לפי  מסלולי תמהיל המשכנתא ,  הריבית יכולה להשתנות פעם ברבעון, 6 חודשים, שנה, שנתיים, שלוש או חמש שנים. במקרה של ריבית הפריים גם כל חודש.

מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים נחשב לאחד המסלולים הפופולריים בשנים האחרונות, מבוסס גם הוא על עוגן, הבנקים בוחרים אחד משני עוגנים במסלול זה- ריבית ממוצעת על משכנתאות או ממוצע ריביות אג”ח.

 עוגן פופולרי נוסף הוא במסלול ריבית משתנה כל שנתיים, זהו עוגן משכנא המבוסס על ממוצע ריביות המק”מ.

לצורך הדוגמה, נניח ולקחתם 300 אלף ש"ח במסלול צמוד עם תחנת שינוי כל 5 שנים עם עוגן אג"ח בריבית (עוגן+ מרווח) של 1.5% נומינלית בעת החתימה- כיצד תשתנה הלוואתכם וכמה כסף תוסיפו ב-20 השנים הבאות?

שינוי בריבית עוגן במשכנתא ב0.1% יגרום לעלייה בריבית, קרי עוד 15 ₪ בהחזר החודשי,דבר העולה  4550 ₪ לאורך התקופה.

כמו כן, אם ניקח סכום את אותו סכום משכנתא לאותה התקופה (גם היא עם תחנות כל 5 שנים) אך לא צמודה, נראה את השפעת השינוי (תוספת של 0.26%) -כאן תשלמו כ-30 שקלים יותר בהחזר החודשי וסך הכל, תשלומי ריבית והצמדה ל-20 שנים  יעלו ב- 10,140 ₪ במשכנתא.

בקיצור- כפי שוודאי שמעתם והבנתם, הבנק אף פעם לא מפסיד כסף. 

לקיחת משכנתא צריכה להתבצע לאחר סקר שוק, קבלת הצעות ממספר בנקים והבנה עם תנאי השוק והריביות הקיימות. 

אם אתם מחליטים לקחת משכנתא ללא יועץ חשוב מאוד שתדעו להתמקח ולבדוק במספר בנקים, להקדיש לתהליך שעות רבות של מחקר והשוואה.

ואם תרצו לחסוך כאבי ראש, זמן, טרחה ובעיקר כסף תוכלו להשאיר את הפרטים שלכם ולקבל ממני שיחת יעוץ ראשונה ללא עלות. 

חשבו עד כמה זניח הסכום אותו תשקיעו ביעוץ משכנתא אל מול הסכום שתחסכו לכם לאחר היעזרות ביועץ משכנתאות. 

יועץ משכנתאות מקצועי בקיא בפרטים, מכיר את הבנקים השונים ויודע להתאים את מה שהכי נוח ומתאים לכם ולמשק הבית שלכם אל מול תנאי השוק. 

מקווה שעזרתי, יעוץ משכנתאות- מקסימוס משכנתאות.